Закрытый ПИФ недвижимости с большим дисконтом

Речь идет про Арсагеру с его ПИФом “Арсагера - жилищное строительство”, паи которого я покупал тут и тут. Почему я покупаю именно этот ПИФ? Откуда я о нем узнал и вообще, что там происходит? Ответы на эти и другие вопросы - в этом посте!

Вот сайт самой управляющей компании: http://arsagera.ru. ПИФы, которые я покупал, это ПИФы недвижимости. Стратегия там простая - покупаются квартиры на уровне котлована, после постройки эти квартиры реализуются на открытом рынке. Сейчас у этой управляющей компании (УК) в рамках этого ПИФа находятся около 100 квартир, часть из них (30шт) ждут своего покупателя, часть находится на разной стадии строительства. Этот ПИФ - закрытый, то есть, собираются ребята и говорят - а давайте скинемся и купим кучу квартир на этапе котлована, а потом, когда они построятся, продадим. Под это дело создается закрытый ПИФ, туда все кидают денег, получая пропорционально своему вкладу некое кол-во паев. А дальше УК занимается всем остальным - покупают, следят за всем, продают. Именно поэтому ПИФ закрытый - то есть, сейчас нельзя дать УК свои деньги, чтобы она на них покупала квартиры, и вообщем-то, это правильно.

НО! Эти ПИФы вывели на фондовую биржу, в результате чего ребята, которые при создании ПИФа получили свои паи, могут их продать всем желающим. Я, как один из желающих, купил несколько паев. Кстати, ПИФ, который торгуется на бирже, зовется ETF. В России их можно пересчитать по пальцам, тогда как на развитых рынках их существует огромное множество. Именно поэтому даже в России их, как правило, называют английской аббривеатурой ETF.

Закрытый ПИФ создается на определенное время. В параметрах фонда написано, что создан он в 2005 году, закроется в конце 2015. Что это означает? Что после того, как я купил несколько паев, у меня есть два выхода. Первый - продать эти паи там-же, на фондовом рынке (ФР), в надежде, что они повысятся в цене и я получу прибыль с этой операции. Второй - подождать до конца 2015 года и получить причитающуюся мне часть от капитализации ПИФа, или проще - часть от проданных 100 квартир, которые находятся на балансе этого ПИФа. Конечно, я буду идти по второму пути, и вот почему:

Фишка этого ПИФа - огромная разница в цене на бирже и расчетная, объявляемая самой УК.

Эта объявляемая цена рассчитывается довольно просто - берем все квартиры на текущей стадии, оцениваем их стоимость (независимый оценщик, все дела), получаем общую стоимость квартир, делим на кол-во паев, получаем стоимость одного пая. Сейчас его рассчетная цена 3 000.84 рублей. Но на бирже эти паи продаются существенно ниже - моя средняя цена по ним 1 867.14 руб., то есть, доходность больше 50%.

Почему так получается? Почему есть люди, которые продают паи за, грубо говоря, 2000 рублей, если можно подождать пару лет и продать за, скажем, 3500? Арсагера тоже озаботилась этим вопросом, опубликовав большую статью с причинами такой ситуации.

Лично я думаю, что главная причина - страх обвала рынка недвижимости. И по мне, так это единственная реальная причина, по которой может не получиться выйти с большой прибылью через 2 года по этим паям. При худшем сценарии, когда я останусь при своих, нужно чтобы цена жилой недвижимости в Санкт-Петербурге упала в два раза (на конец 2015 года). Я считаю, что это практически нереально. Соответственно, буду потихоньку скупать эти ПИФы. Правда, много покупать по такой хорошей цене не дают - предложения мало. Но неспеша, по 1-2-3 пая можно подбирать :)

Помимо простой выгоды, это неплохая диверсификация, в отсутствии реальной недвижимости. В случае, если цена недвижимости внезапно резко вырастет (а это случится при, скажем, гиперинфляции), у меня часть денег будет хорошо защищена.